Autor: Anna Staniszewska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia
<
p>To, że w Polsce istnieją ulice handlowe, tj. Nowy Świat, Chmielna czy Mokotowska w Warszawie, Floriańska i Grodzka w Krakowie, Świdnicka we Wrocławiu, Półwiejska w Poznaniu, czy Długi Targ w Gdańsku, to fakt. Klimat w Polsce nie różni się wiele od tego w Niemczech, w Wielkiej Brytanii zdecydowanie częściej pada deszcz, więc stwierdzenie, że ulice handlowe nie rozwijają się w podobnym tempie co w Europie Zachodniej z powodu warunków klimatycznych, jest nieprawdziwe.
Wyzwaniem dla ulic handlowych w Polsce są przede wszystkim centra handlowe, zarówno te śródmiejskie, jak i te położone poza centrum. W ich rozwoju nie pomaga także polityka miast dotycząca parkingów miejskich oraz ograniczenia dotyczące możliwości dostosowania powierzchni handlowo-usługowych do wymagań najemców. Do tego dochodzi galopujące tempo zakupów przez Internet (roczne tempo wzrostu na poziomie 20-25%) oraz niezbyt liczna grupa najemców zdecydowanych na rozwój przy ulicach handlowych. Czynniki te powodują, że tempo rozwoju ulic handlowych w Polsce jest niezadowalające. Jednakże, zakładając spełnienie pewnych warunków, jest jak najbardziej możliwe.
Przed zidentyfikowaniem kluczowych elementów sukcesu ulicy handlowej należy przypomnieć jakie czynniki wpływają na jej rozwój bądź regres. Do nich należy zaliczyć niewątpliwie sytuację makroekonomiczną, na którą z punktu widzenia konsumenta, właściciela budynku, najemcy czy urzędnika, nie można wpłynąć. Trudno również zmienić fizjonomię miasta, układ ulic i zabudowę.
Natomiast do czynników wewnętrznych, którymi można sterować i kontrolować, i które zależą przede wszystkim od władz lokalnych, należy strategia rozwoju miasta oraz polityka zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowe zarządzanie miastem jest niezwykle istotne pod kątem kształtowania podaży i popytu na ten rodzaj powierzchni, gdyż nieumiejętne planowanie i brak antycypacji przyszłych trendów, może skutkować wyludnieniem jakże atrakcyjnych, miastotwórczych przestrzeni. Wielu najemców, którzy deklarują chęć otworzenia punktów przy ulicach handlowych, często flagowych salonów, napotyka na różnego rodzaju bariery ? tj. ograniczenia wielkości lokali i brak możliwości wprowadzania zmian, brak możliwości prowadzenia danego rodzaju działalności lub niebotyczne stawki czynszu, powodujące nieopłacalność prowadzenia biznesu w tym miejscu.
Naturalnie urzędnicy muszą stać na straży ochrony zabytków i zachowania odpowiedniej proporcji funkcji, ale działania z tym związane powinny być poparte wnikliwą analizą faktycznego stanu istniejącej zabudowy, uwarunkowań społeczno-gospodarczych, a także analizą przepływu ruchu pieszego i kołowego. Jak widać po przykładach Berlina, Paryża czy Londynu, zachowanie genius loci nie musi oznaczać restrykcyjnych ograniczeń. Historyczna tkanka nie przekreśla możliwości zabudowy bądź rewitalizacji w nowoczesnym wydaniu, dzięki której ta część miasta może się lepiej rozwijać. Miejsce to staje się łącznikiem między tradycją a nowoczesnością.
Obecny sposób wykorzystania nie odzwierciedla potencjału ulic handlowych
szczególnie biorąc pod uwagę strefę zasięgu oddziaływania, na którą składają się nie tylko mieszkańcy, ale przede wszystkim przechodnie, pracownicy okolicznych biur, studenci i turyści. Dobór najemców jest dość przypadkowy, niejednokrotnie chaotyczny. W celu lepszego zarządzania ulicami handlowymi, warto przeprowadzić ilościową i jakościową analizę przepływu ludzi w formie badań konsumenckich. Oprócz tego trzeba zbadać dostępność komunikacyjną. Optymalnym rozwiązaniem dla korzystających z samochodów jest możliwość zaparkowania w podziemnym parkingu, oddalonym maksymalnie 500 m od ulicy handlowej. Odpowiednie rozwiązania transportowe i komunikacyjne, łącznie z wyłączeniem ulicy handlowej z ruchu samochodowego (za wyjątkiem mieszkańców oraz pracowników biur) przy jednoczesnym zapewnieniu dostaw w określonych godzinach, mogą spowodować wzrost atrakcyjności tego obszaru.
Dzięki takim analizom można zoptymalizować rozlokowanie najemców i strukturę branżową ulicy handlowej, tak aby strumień potencjalnych klientów był możliwie duży. W rezultacie mieszkańcy i przechodnie będą mieli szerszy i ciekawszy wybór, najemcy będą osiągać wyższe obroty, do budżetu miasta będą wpływać wyższe podatki, a oprócz tego miejsce to będzie tętniło życiem.
Ulice handlowe to miejsca spotkań
Od kilku lat w największych aglomeracjach zaobserwować można zmiany kulturowe w zakresie form spędzania wolnego czasu. Na ulicach pojawia się coraz więcej kawiarni, ogródków, restauracji ze zdrową żywnością, a także więcej osób uprawiających jogging, czy jeżdżących na rowerach. Zarówno spotkania ze znajomymi w kawiarniach czy restauracjach, jak i aktywny wypoczynek stają się elementami nowoczesnego, miejskiego stylu życia, co powinno mieć również odzwierciedlenie w sposobie zagospodarowania ulic handlowych.
Kolejnym, bardzo ważnym czynnikiem, korzystnie wpływającym na postrzeganie ulicy handlowej jako miejsca odróżniającego się od oferty tradycyjnych centrów handlowych, jest jakość przestrzeni publicznych. W Ustawie z 2003 r. o Planowaniu przestrzennym przez przestrzeń publiczną należy rozumieć obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców, poprawy jakości ich życia i sprzyjający nawiązywaniu kontaktów społecznych ze względu na jego położenie oraz cechy funkcjonalno-przestrzenne (?). Powinny zatem być zaaranżowane z myślą o ich użytkownikach, zachęcać do spędzenia czasu, muszą być czyste i bezpieczne, dostosowane do potrzeb niepełnosprawnych. Nie trzeba wielkich analiz, aby stwierdzić, że w polskich miastach bywa z tym różnie, a przecież są to obszary określające tożsamość tych miejsc.
Możliwości wykorzystania potencjału ulic handlowych w Polsce
Kluczową sprawą jest współpraca, i to współpraca wielu podmiotów na wielu płaszczyznach, co jak wiadomo nie jest proste. Podobnie jak w innych przypadkach zagospodarowania dzielnic, kwartałów, czy też pojedynczych nieruchomości, głównymi interesariuszami są mieszkańcy, władze miasta, właściciele nieruchomości oraz najemcy. W przypadku ulic handlowych, znajdujących się przede wszystkim w centrach miast, grupa ta jest szersza. Użytkownikami tych powierzchni i przestrzeni są także pracownicy okolicznych biur, studenci, a także turyści. Jak wiadomo wiele z tych grup ma swoje, niekoniecznie zbieżne interesy, co może spowodować impas w osiągnięciu porozumienia. Jednak w przypadku wspólnej wizji i woli współpracy, porozumienie jest możliwe do osiągnięcia. Partycypacja społeczna to instrument niedoceniany, często lekceważony, niejednokrotnie wykorzystywany w nieumiejętny sposób. A jest to najlepsza droga do wypracowania kompromisu, która powoduje wzrost zaangażowania i łatwiejszą akceptację różnego rodzaju pomysłów i projektów.
Doskonałym przykładem, jak grupy te mogą współdziałać są tzw. Business Improvement Districts (tłum. Stowarzyszenie na Rzecz Rozwoju Dzielnicy), które z powodzeniem funkcjonują w Niemczech (ok.30), Wielkiej Brytanii (ponad 100), Irlandii (ponad 50) czy Stanach Zjednoczonych (ponad 1,200). Są to organizacje non-profit, posiadające osobowość prawną. Nadrzędnymi celami są: opracowanie i wdrażanie planów zagospodarowania zarówno przestrzeni publicznej, budynków komercyjnych, jak i użyteczności publicznej, strategii doboru najemców, promocja i marketing obszaru oraz administrowanie terenem BID (sprzątanie, wywóz śmieci, bezpieczeństwo i ochrona, itp.). Obszary wchodzące w skład BID są bardzo zróżnicowane pod względem wielkości oraz lokalizacji w mieście, jednak w Europie przede wszystkim dotyczą centrów miast w tym ulic handlowych.
W zależności od państwa, funkcjonują różne modele, np. w Niemczech są to właściciele nieruchomości i władze miasta; w Wielkiej Brytanii, Irlandii oraz Stanach Zjednoczonych również najemcy i mieszkańcy. Projekty realizowane przez BID-y finansowane są na wiele sposobów np. ze środków pozyskanych z określonego procenta od podatku gruntowego, ze składek członkowskiech, częściowo z budżetu miasta, kredytów, itp.). Każde Stowarzyszenie musi przedstawić 4-letni biznes plan, który zatwierdzany jest większością 2/3. Po upływie tego okresu, władze BID mogą przedłużyć okres funkcjonowania o kolejne 4 lata i tak do momentu, aż nie osiągnie się wymaganego poziomu głosów. Do tej pory niemal wszystkie organizacje BID funkcjonują nieprzerwanie (w Kanadzie od 1970 r.)
Zasada ?nic o nas, bez nas?
Zasada ta sprawdza się w stowarzyszeniach, ponieważ to użytkownicy danej przestrzeni określają w demokratyczny sposób, jak będzie ona wyglądać. Dzięki partycypacji wszystkich zainteresowanych, przekonanie co do słuszności projektów oraz determinacja w ich realizacji jest większa niż w przypadku odgórnie narzuconych ustaleń, dotyczących dopuszczalnych funkcji, wielkości lokali handlowo-usługowych, koncepcji zagospodarowania przestrzeni publicznych, czy też sposobu promocji miejsca.
Ulice handlowe powinny być komplementarne w stosunku do centrów handlowych, czy handlu w sieci. Miejsca te powinny wyróżniać się unikalną ofertą handlową i usługową, przyjaznym dla ludzi i środowiska sposobem zagospodarowania oraz ładem przestrzennym. Dzięki tym cechom możliwa będzie stopniowa zmiana percepcji i funkcji tych obszarów, które obok zwykłych ciągów pieszych, bądź pieszo-jezdnych, staną się miejscami, w których czuć puls miasta, w których organizowane są różnego rodzaju wydarzenia kulturalne, czy sportowe, w których ludzie lubią przebywać. Integracyjna i miastotwórcza funkcja ulic handlowych jest niedoprzecenienia, a kluczem do osiągnięcia takiego poziomu jest wspomniana współpraca wszystkich użytkowników oraz włodarzy tego obszaru przestrzeni miejskiej.
