– Polacy nie wyobrażają sobie np. wynajęcia mieszkania bez mebli. Natomiast w Niemczech czy Skandynawii wynajmowanie pustych mieszkań, także bez mebli kuchennych, jest standardem. Wynika to z faktu, że na tych rynkach najem widziany jest jako rozwiązanie długoterminowe, często trwa 10 lat i dłużej – mówi Przemysław Orchowicz z Heimstaden Poland. Jak wskazuje, Polacy traktują jeszcze najem jako rozwiązanie przejściowe na drodze do nabycia własnego lokum. Standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12 miesięcy. Także finansowe i kulturowe uwarunkowania powodują, że polski rynek najmu wciąż pozostaje mniej rozwinięty niż w Europie Zachodniej.
– Fundamentalną różnicą pomiędzy polskim a skandynawskim rynkiem najmu czy też rynkami zachodnioeuropejskimi jest etap rozwoju, na którym się znajdujemy. Nasz rynek najmu – zwłaszcza najmu instytucjonalnego – jest dosyć młody, zdominowany przez indywidualnych właścicieli i przechodzi obecnie proces profesjonalizacji. To jest proces, który tamte rynki już kończą. W Skandynawii czy krajach Europy Zachodniej mamy do czynienia z dosyć profesjonalnym i rozwiniętym rynkiem najmu – mówi agencji Newseria Biznes Przemysław Orchowicz, country manager w Heimstaden Poland, pochodzącej ze Skandynawii firmie będącej profesjonalnym operatorem mieszkań na wynajem.
Jak pokazał raport „Najem 2030”, opracowany przez ThinkCo we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości i simpl.rent, w tej chwili polski rynek najmu jest jeszcze dość słabo rozwinięty. W Polsce mieszkania wynajmuje się też dużo rzadziej niż w krajach Europy Zachodniej, co wynika m.in. z mocnego przywiązania do idei własności. Według danych Eurostatu w 2022 roku mieszkania wynajmowało tylko ok. 13 proc. Polaków, podczas gdy unijna średnia sięga 31 proc., jednak według ekspertów ten odsetek jest niedoszacowany o kilka lub kilkanaście punktów procentowych.
– Najem bardzo się różni w poszczególnych krajach i ma głębokie zakorzenienie w kulturze. Dlatego między państwami Europy występuje szereg różnic w sposobie, w jaki mieszkania są wynajmowane – zarówno pod względem okresu wynajmu, jak i oferowanego najemcom wyposażenia – mówi ekspert.
Przykładem może być kuchnia – w Polsce raczej nikt nie wyobraża sobie wynajęcia mieszkania bez podstawowego wyposażenia kuchennego, a w Niemczech czy krajach skandynawskich jest to w zasadzie standardem.
– Wynika to z faktu, że na tych rynkach najem widziany jest jako domyślne rozwiązanie i tym samym długoterminowa relacja między najemcą i właścicielem mieszkania. Przykładowo w Niemczech i Skandynawii najem trwa często 10 lat i dłużej. Najemca woli wynająć mieszkanie, które nie ma wyposażenia, i samemu je doposażyć według własnych potrzeb. Jeżeli weźmiemy pod uwagę ten 10-letni okres zamieszkania, to jest zupełnie racjonalne. Natomiast w Polsce widzimy, że najemcy w dużej mierze traktują jeszcze najem jako rozwiązanie średnioterminowe, w drodze do nabycia swojego własnego mieszkania – mówi country manager w Heimstaden Poland.
Według raportu „Najem 2030” tymczasowość jest jedną z charakterystycznych cech polskiego rynku. Standardowy czas obowiązywania umowy najmu w Polsce to 12 miesięcy, dłuższe zobowiązania są rzadkie. Ta forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w Polsce jest też relatywnie droga. Według Eurostatu na koniec 2022 roku co piąty najemca na rynku komercyjnym był przeciążony kosztami mieszkaniowymi, które pochłaniały ponad 40 proc. jego budżetu.
O wczesnym etapie dojrzałości polskiego rynku świadczy też m.in. zbyt niska w stosunku do potrzeb liczba mieszkań dostępnych na wynajem i duże rozdrobnienie. Szacuje się, że w tej chwili liczy on ok. 1,1 mln mieszkań na wynajem, przy czym większość z nich należy do prywatnych właścicieli posiadających jeden lub kilka takich lokali. Dane Ministerstwa Finansów pokazują, że przychody z najmu wykazuje ok. 800 tys. podatników i ta liczba od lat sukcesywnie rośnie. Jednak część właścicieli nie zgłasza wynajmowania mieszkania i funkcjonuje w szarej strefie. Utrudnieniem jest też fakt, że polski rynek najmu jest skupiony głównie w największych miastach – pięć największych polskich metropolii, liczących powyżej 500 tys. mieszkańców, odpowiada łącznie za ponad 40 proc. ogłoszeń najmu mieszkań zamieszczonych w serwisie Otodom (nie uwzględniając mniejszych miejscowości wchodzących w skład aglomeracji).
– Podejście do najmu w Polsce będzie się zmieniać. Coraz więcej osób będzie dostrzegać w nim długoterminowe rozwiązanie swoich potrzeb mieszkaniowych. Nie przeceniałbym jednak wielkości tej grupy, ponieważ w Polsce kulturowo chęć do posiadania własnego mieszkania pozostanie dominująca w perspektywie najbliższych lat – mówi Przemysław Orchowicz. – To wynika m.in. z różnicy w dochodach i udziału, jaki ma najem w dochodzie rozporządzalnym gospodarstwa domowego. Druga kwestia to różnica pomiędzy dochodami w okresie pracy i po przejściu na emeryturę. W Polsce mamy do czynienia z dosyć dużą różnicą między wysokością zarobków i świadczeń emerytalnych, dlatego wiele osób traktuje okres pracy zawodowej jako ten, w którym chcą zapewnić sobie stabilne zamieszkanie. Obawiają się najmu w okresie emerytury i traktują posiadanie własnego mieszkania jako dużo bezpieczniejszy wariant.
Według autorów raportu „Najem 2030” problemem jest również fakt, że w Polsce ten rynek już od lat pozostaje ignorowany przez państwo. Wydatki budżetowe na sferę mieszkaniową należą w Polsce do najniższych w Unii Europejskiej, a polska polityka mieszkaniowa od lat boryka się m.in z deficytem lokali, złym stanem technicznym zasobu komunalnego i brakiem skutecznej polityki czynszowej.
– Tym, co różni rynek najmu w Polsce od rynku niemieckiego czy skandynawskiego, są też uwarunkowania prawne – czyli to, jak najem jest w prawodawstwie rozpoznawany, traktowany i chroniony – zauważa country manager w Heimstaden Poland.
Te wszystkie czynniki powodują, że rynek najmu w Polsce rozwija się i profesjonalizuje w innym tempie niż na Zachodzie czy Północy.
– Nie wydaje się, żeby rynek najmu w Polsce wymagał jakiegoś szczególnego pobudzenia. To, że Polacy trochę inaczej niż Niemcy czy Skandynawowie patrzą na potrzebę, jaką jest mieszkanie czy dach nad głową, nie oznacza, że to jest gorsze czy lepsze spojrzenie. Naszą rolą jako branży PRS, profesjonalnego najmu, jest raczej zrozumienie tych potrzeb i zaproponowanie rozwiązań, które będą się wpisywały w oczekiwania naszych najemców i klientów – podkreśla Przemysław Orchowicz.
Firma we współpracy z simpl.rent wprowadza na polski rynek standaryzację procesów wynajmu za pomocą takich praktyk jak wprowadzanie weryfikacji najemców i obniżanie ryzyka wynajmu dzięki ubezpieczeniom. Produkty ubezpieczeniowe stanowią uzupełnienie rozwiązań ograniczających ryzyko i zapewniają bezpieczeństwo obu stronom najmu. Operator najmu zyskuje ochronę w przypadku niezapłaconego czynszu lub zniszczeń w mieszkaniu, a najemca może liczyć na wsparcie ubezpieczyciela w razie przypadkowych szkód.
