Coraz więcej mieszkań jest wynajmowanych od firm i funduszy. Do końca tej dekady ich liczba na rynku przekroczy 100 tys.

W Polsce jest ok. 1,1 mln mieszkań oferowanych na wynajem przez osoby prywatne. Dużo mniejszym, ale za to szybko rosnącym segmentem jest najem profesjonalny, czyli mieszkania od firm i funduszy. Te stanowią obecnie raptem ok. 1 proc. całego rynku, ale do końca obecnej dekady ten segment może liczyć ponad 100 tys. lokali – pokazuje nowy raport „Dekada polskiego rynku najmu”, opracowany przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight. Wynika z niego również, że w Polsce głównym problemem wciąż pozostaje niska dostępność mieszkań, o czym świadczą m.in. listy rezerwowe na lokale budowane przez Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju czy bardzo niska liczba ofert najmu w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców.

Jak pokazuje raport „Dekada polskiego rynku najmu”, w Polsce największy segment stanowią mieszkania oferowane na wynajem przez osoby prywatne na rynku rozproszonym. Jednym z mniejszych, ale za to szybko rozwijającym się segmentem rynku są mieszkania najmowane od firm i funduszy.

Około 3/4 lokali to mieszkania o powierzchni do 60 mkw., w tym duża część to kawalerki. Ten segment charakteryzuje się też silnymi wahaniami sezonowymi, np. w Trójmieście wiele mieszkań na wynajem w sezonie wakacyjnym trafia na rynek najmu krótkoterminowego, a od września do maja jest wynajmowanych długoterminowo, głównie studentom i pracownikom okresowym. Większość mieszkań znajduje się w największych polskich miastach i aglomeracjach. Na koniec 2021 roku 42 proc. wszystkich ofert najmu dotyczyło pięciu największych polskich metropolii, w innych miastach powyżej 100 tys. mieszkańców zlokalizowanych było kolejne 29 proc. mieszkań, a w średnich miastach (50–100 tys.) zaledwie 9 proc. Oznacza to, że w średnich i małych miastach ulokowanych poza aglomeracjami i regionami turystycznymi najem jest praktycznie niedostępny.

– Najem instytucjonalny stanowi teraz raptem ok. 1 proc. całego rynku najmu. Biorąc pod uwagę ok. 1,1 mln mieszkań na rynku rozproszonym, to jest tak naprawdę jeszcze kropla w morzu, ale liczę, że ten segment będzie się rozwijać – mówi agencji Newseria Biznes Anna Błaszczyk, członek zarządu PFR Nieruchomości.

Z raportu opracowanego przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight wynika, że głównym problemem również w segmencie PRS wciąż pozostaje niska dostępność mieszkań na wynajem w ogóle, a głównie w miejscowościach poniżej 100 tys. mieszkańców. Dlatego właśnie – jak wskazują eksperci – niezbędny jest dalszy rozwój profesjonalnego rynku. Na koniec 2022 roku podmioty z rynku instytucjonalnego (PRS) zarządzały w sumie pulą 13,9 tys. lokali. Największy portfel miały zagraniczne fundusze inwestycyjne, które dysponowały 8,4 tys. mieszkań, jednak ich nieruchomości są ulokowane wyłącznie w największych polskich miastach – 3,6 tys. w Warszawie, 2 tys. we Wrocławiu i nieco poniżej 1 tys. w Krakowie. PFR Nieruchomości poprzez swoje dwa fundusze – czyli Fundusz Sektora Mieszkań na Wynajem oraz Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju – ma w zasobie lokale także w mniejszych miejscowościach jak Jarocin, Kępno czy Oława, gdzie rynek najmu jest bardzo słabo rozwinięty.

– Najem instytucjonalny rozwija się obecnie przede wszystkim w Warszawie, Poznaniu czy Wrocławiu, pośrednio także w mniejszych miastach jak Łódź. Natomiast w Funduszu Sektora Mieszkań dla Rozwoju inwestujemy też w mniejsze lokalizacje, takie jak Zamość, Świdnik, Nakło, więc mamy zrównoważoną ofertę zarówno w dużych metropoliach, jak i mniejszych miejscowościach – mówi przedstawicielka PFR Nieruchomości. – Na tę chwilę poziom komercjalizacji w obydwu funduszach to ok. 96–98 proc., rotacji niemalże nie mamy. Jest tylko naturalna rotacja w momencie, kiedy ktoś zmienia miejsce zamieszkania albo potrzebuje po prostu większego lokalu.

Za dużym zainteresowaniem przemawia przede wszystkim cena. Jak wynika z porównania zamieszczonego w raporcie „Dekada polskiego rynku najmu”, najdroższe na rynku najmu są mieszkania oferowane przez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Proponowane przez nich stawki są średnio o 30 proc. wyższe od tych dostępnych na rynku najmu rozproszonego. Z kolei mieszkania wynajmowane przez FSMnW są nieznacznie tańsze od tych dostępnych od osób prywatnych – czynsz w ich przypadku jest o 12 proc. niższy niż średnio na rynku, a największe różnice występują w Krakowie (28 proc.) i Warszawie (22 proc.).

W Polsce działa już ponad 30 tys. przedsiębiorstw zajmujących się wynajmem mieszkań, z czego zdecydowana większość zajmuje się zarządzaniem mieszkaniami na wynajem na zlecenie ich właścicieli. Według przytaczanych w raporcie szacunków Dentons i Knight Frank 2023 rok ma być rekordowy pod względem liczby mieszkań na wynajem oddanych do użytkowania przez zagraniczne fundusze inwestycyjne – na rynek ma trafić ok. 6,9 tys. lokali, głównie w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W sumie do końca obecnej dekady rynek najmu profesjonalnego powinien przekroczyć liczbę 100 tys. lokali.

– Plany PFR Nieruchomości to 15 tys. mieszkań. W tej chwili mamy już ok. 7,5 tys. lokali wybudowanych lub w budowie, więc jeszcze drugie tyle przed nami. I będziemy dalej inwestować, budować zarówno z jednostkami samorządu terytorialnego, jak i szukać projektów deweloperskich i współpracować z deweloperami lub innymi podmiotami – mówi Anna Błaszczyk.

Podwaliny pod rynek najmu instytucjonalnego w Polsce położyło utworzenie w 2013 roku Funduszu Sektora Mieszkań na Wynajem (FSMnW), powołanego przez Ministerstwo Finansów wspólnie z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Miał on być pierwszym polskim funduszem inwestycyjnym na masową skalę na zasadach rynkowych finansującym budowę mieszkań dla tych najemców, którzy nie wymagają pomocy państwa w postaci dostępu do mieszkań komunalnych czy socjalnych. Natomiast we wrześniu 2017 roku weszły w życie szczegółowe przepisy o najmie instytucjonalnym i od tego czasu rynek rozwija się w coraz szybszym tempie.

– Potencjał tego rynku jest determinowany tymi samymi problemami, z którymi boryka się w tej chwili branża budowlana, a więc jest to inflacja, koszty robocizny, wykonawstwa, materiałów budowlanych. To są wszystkie problemy, które dotyczą też branży deweloperskiej – mówi ekspertka. – Jest też pewna bariera mentalna, dotycząca w ogóle rynku najmu, która musi zostać przełamana. Mianowicie w Polsce pokutuje jeszcze przeświadczenie, że najem to jest taki półśrodek, zanim dojdzie się do własności, kupi mieszkanie na kredyt albo przy wykorzystaniu środków własnych.

Jednym z wariantów najmu instytucjonalnego jest najem instytucjonalny z dojściem do własności. Zobowiązuje on najemcę i wynajmującego do zawarcia umowy przenoszącej własność wynajmowanego lokalu na najemcę, po zapłaceniu przez niego określonej ceny nabycia tego lokalu. Co istotne nie jest to umowa przedwstępna, ale definitywna umowa zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości. Jest ona zawierana na czas określony, zwykle około 25 lat, w formie aktu notarialnego. Najemca zobowiązuje się w niej do terminowego opłacania czynszu najmu, powiększonego o cenę lokalu mieszkalnego, płatną w comiesięcznych ratach. Prawo własności do mieszkania jest przenoszone na najemcę po zapłaceniu całej kwoty w okresie trwania umowy. Ta forma ma pomagać w nabyciu własnego mieszkania osobom, które nie mają odpowiedniej zdolności kredytowej. Jest jednak stosowana wyłącznie w przypadku najmu instytucjonalnego oferowanego przez PFR Nieruchomości z Funduszu Mieszkań dla Rozwoju. Jak w czerwcu poinformowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, najemcy FMdR w 14 lokalizacjach w całej Polsce będą mogli wykupić mieszkania na własność na podstawie aktualnej wyceny lokalu, korzystając także z drugiego rozwiązania – przy użyciu bezpiecznego kredytu 2 proc., który zaczął działać 1 lipca br.